Baux commerciaux
Les baux commerciaux sont indispensables à l’activité de l’entreprise, et voient leur régime très encadré par la loi.
Vous rencontrez des difficultés avec votre locataire ? Vous êtes vous-même locataire et rencontrez des difficultés avec votre propriétaire ? Je suis à vos côtés pour défendre aux mieux vos intérêts.
Le bail commercial est un contrat unissant le propriétaire du local, dénommé le bailleur, à un locataire, le preneur, en vue d’y exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
Ce bail met à la charge des parties des droits et obligations. Leur violation se trouve souvent à l’origine des litiges entre bailleur et preneur.
Le contentieux en matière de baux commerciaux se fige principalement autour de trois axes :
L’inexécution par le locataire de ses obligations contractuelles
Le manquement le plus courant est le défaut de paiement du loyer par le locataire. Ce manquement peut entraîner le jeu de la clause résolutoire, systématiquement insérée dans le contrat de bail commercial.
Cette clause cite les manquements qui donneront lieu à une résiliation de plein droit du bail commercial.
Les loyers impayés font partie de ces manquements et cette clause pourra être mise en œuvre après l’envoi préalable et obligatoire d’un commandement de payer. Ce n’est qu’à défaut de régularisation du locataire que le contrat pourra être résilié.
Le jeu de cette clause peut également intervenir en cas de travaux de transformation du local sans autorisation du bailleur, le locataire ayant comme obligation la préservation de la chose louée.
Mais encore, la clause de destination contenue dans le bail commercial, laquelle vient définir l’activité exercée par le locataire dans le local peut permettre au bailleur d’obtenir la résiliation du bail (ou de refuser son renouvellement) en cas de changement d’activité ou en cas de changement d’activité.
Lisez aussi notre article ici sur les Droit des affaires et Droit commercial – Voir aussi le Droit des Contrats ici.
Les conflits lors du renouvellement du bail
Par principe, le locataire a un véritable droit au renouvellement du bail commercial. Cependant, le bailleur peut mettre fin au bail par le refus de son renouvellement, à charge pour lui de verser une indemnité d’éviction en indemnisation du préjudice subi par le locataire de ce fait.
Le bailleur sera dispensé du versement de cette indemnité d’éviction uniquement si le refus de renouvellement est justifié par un motif grave et légitime. Il peut s’agir de défaut de paiement des loyers, absence d’entretien du local etc…
La cession du bail commercial
Lorsque le bailleur décide de céder son local commercial alors qu’un bail est en cours, des situations litigieuses peuvent naître.
En principe, la vente du local ne justifie pas la résiliation du contrat de bail. Ce dernier est simplement transmis au nouvel acquéreur.
Le nouvel acquéreur peut souhaiter exercer une activité lui-même dans ce local par exemple, là où le locataire souhaitera, à l’inverse, poursuivre son activité.
Au moment de la vente, et sous certaines conditions, la rupture du bail est autorisée. C’est notamment le cas d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire, ou dans le cadre de la résiliation triennale. Ces diverses situations sont à l’origine de points de friction pouvant vous conduire, en votre qualité de propriétaire ou de locataire, devant les Tribunaux.
Je mettrais tout en œuvre pour vous assister et vous défendre dans vos procédures.